花樣年分拆彩生活上市社區服務藍海展開
本報記者 張曉玲 深圳報道
6月17日，花樣年旗下社區服務商彩生活正式招股，擬定於6月30日在香港掛牌上市，募集金額在7.32億港元至10.5億港元之間。周鴻禕旗下的奇虎360將擔任基石投資者，認購金額1000萬美元。截至6月20日，彩生活國際配售獲5倍超額認購；公開發售也獲超購3倍，即凍資約47億元。
招股書顯示，彩生活2013年凈利潤為近7000萬元，成為顛覆傳統物業管理行業的標本，而其凈資產收益率(ROE)高達41%以上，更是超過瞭所有傳統地產商。彩生活模式是否可供其他地產商借鑒？
解密彩生活盈利模式
房企中ROE較高的萬科去年也不到20%。彩生活如此之高的凈資產收益率是如何做到的？
這源於彩生活的輕資產模式。彩生活集團總裁唐學斌對21世紀經濟報道記者表示，一般的電商面向千傢萬戶，它的服務空間是無邊界的，而彩生活卻是有邊界的電商，將傳統物業對物的管理轉化為對人的服務，從而開辟出新的盈利藍海。
具體地，彩生活的盈利來自於幾個方面，首先是傳統的物業管理費。2013年底，彩生活已經下沉到包括鐵嶺、平頂山在內的60個城市，為615個小區、9150萬平米的建面提供物業管理或顧問服務。2013年，彩生活獲得的物業管理費收入接近3500萬，毛利率35%。
除瞭傳統物管之外，彩生活還有工程服務板塊。為小區采買、安裝和養護閘機、遠程監贏商網控、樓宇對講、報警器、停車場安保等系統。工程服務占彩生活2013年收入的22%，毛利率是39%。
社區增值服務是第三大收入來源。目前，彩生活主要通過駐場管理處和免費服務熱線兩大線下平臺提供增值服務，協助業委會租賃小區的公共空間，將業主有意租售的房源介紹給物業經紀公司，彩生活分別從業委會和經紀公司獲得傭金收入。這部分業務增長迅猛，2013年收入接近4500萬，占比19%，毛利率100%。
此外，它正在向線上進軍：彩生活網站、移動APP彩之雲；以及籌備電子支付工具--彩付寶。據招股書顯示，2013年底，彩生活網站覆蓋358個住宅社區，該服務平臺帶來收益為4460萬。
明源地產研究院劉策認為，彩生活的盈利模式已經不再是傳統的物業費，而是一種跨界"拔毛"，終極目標是通過物業服務獲取海量客戶，從而為搭建社區電商平臺獲取流量資源。有瞭這種客戶流量和客戶數據後，就可以吸引周邊商傢及其他富有廣泛想象力的商傢，通過客戶流量來賺商傢的錢，甚至做金融服務的生意，最終形成一個多方共贏的商業生態系統。
新型社區服務商
與傳統的物業管理公司不同，彩生活正在成為內地新型社區運營商的標桿。
花樣年也並非唯一一傢轉型社區服務及輕資產的開發商，其他大型房企如萬科、龍湖、綠城等也已經開始轉型。萬科在近期與百度達成戰略合作，移動互聯技術將在萬科"城市配套服務商"平臺上的經濟主體消費行為中得到應用。
對於不同業務類型的公司，大數據的用途各有不同。對於花樣年總裁潘軍來說，大數據是為業主畫像，當需要貸款或者提供其他社區服務時，方便花樣年社區服務平臺基於數據做決策。
采集數據是一個長期積累的過程，潘軍透露，花樣年從6年前即2008年就開始搜集用戶數據。在這個平臺上，業主、小區內的生活服務上統一活躍在這個平臺上，會留下所有行業的數據。
按照戰略規劃，未來花樣年將以金融和服務兩大平臺，建立各業務之間相互協調的有機生態圈，進一步實現各業務的輕資產化車貸台北大安車貸汽車貸款新竹新豐汽車貸款，打造綜合性金融投資控股集團。
萬科著眼於為每個樓盤打造一個標準服務型的垂直生態商業社區。2013年萬科參股徽商銀行，意在借助金融手段夯實自身的商業生態圈。這個生態圈主要體現在兩個平臺上，一個就是緊貼48萬套萬科住宅的社區服務平臺；二是打通8000傢供應商的生意平臺。
劉策認為，彩生活的上市，對於房地產企業來說不亞於一次地震，在如此傳統的領域都可誕生這樣的商業傳奇，房地產大數據和社區服務的潛力可謂巨大。
(21世紀經濟報道)
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-26/08532793006.shtml
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