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五大現象說明再也沒有第四次買房投資的機會瞭
沒有寬松貨幣政策的支持，房地產泡沫肯定就會破。這是從宏觀看。那從微觀的資金看呢，房地產更是不得不調整，因為錢不再快速向房地產流動，而是出現瞭轉向，房地產因沒有資金的強有力支撐，“拐點”由此引發，且是長期“拐點”，沒有回頭的可能。
房地產今年是調整的第一年，它不可能停下來。
可能大傢對房地產的變化也很困惑，為什麼困惑呢？因為許多人編制瞭各種房價上漲的理由，比如，現在要加快城鎮化，去年中央還召開瞭一個推進新型城鎮化的中央工作會議，房價肯定有一個重要支撐。比如，剛需多的是，那麼多農民沒有房子，城市裡也還有許多人沒有房子；同時，土地緊張，這就是他們編的理由。我在2005年的時候寫瞭《揭穿房地產業發展十大謊言》，這十大謊言一直是存在的，其實，這些都不是房價上漲的原因。
那什麼是導致房價上漲的原因？通過十多年的研究，我的結論是兩個因素決定瞭房價的上漲，最重要的因素是貨幣。大量超額的貨幣持續十多年，朱鎔基時代，因為經濟不好，開始瞭刺激；溫傢寶任總理的十年沒有一天不是處於刺激中，政策上長期寬松，長期的貨幣流動性過剩推動瞭房價上漲，這是最核心的因素。
貨幣推動房價的條件是什麼？就是在制定房地產政策和制度上存在缺陷。當年房改的時候有一個嚴重錯誤，為瞭把房地產培養成增長點，出臺瞭很多政策。1998年那一年房改，第一次搞按揭貸款，建設銀行一年按揭貸款200億。但是整個房改政策設計的時候，忘瞭一個事，安瞭一個巨型的發動機，但是忘瞭裝剎車裝置，這就是沒有稅收。就像一個跑車，其他的功能都有，發動機很強大，常規情況下運行是穩定的，但是要是遇到瞭危險的時候沒有辦法踩剎車。所以，制度設計上就是鼓勵大傢投機，房地產投機沒有成本，不交稅。大量的過剩的貨幣和強烈投機的願望一結合以後就不可控瞭，就失控，就導致瞭今天房價達到最高點。
去年房價為什麼漲？今年房價為什麼跌？去年房價漲的原因同樣是貨幣，因為在2012年的時候，當時政府又把穩增長放在首位，經濟增長從9.3%降到7.8%，經濟降這麼多的時候新增的信貸卻大量增加，多增瞭7000億，這多出的錢必然會推動房地產泡沫增長。同時，那時大傢都看好2013年，猜測新一屆政府上任以後三把火，所以大傢都預測中國經濟會回升，看好房地產，海外資金也借機大量流入，銀行更多的放貸，“國五條”的點火，最後導致瞭2013年房地產交易量的暴漲，一些城市如北京房價的再次井噴。這個井噴也是今年房地產調整的一個重要因素。來看看數據，去年房地產銷售面積增長速度是17.3%，17.3%相當於2010年、2011年、2012年三年增長的總和。也就是按照中國城鎮化的速度，按照當下人口增長很慢的情況，加上改善的需求，一年實際上消費的房子增速也就是5%，5%不會導致房價猛漲。過去三年住房需求增長是與人們的住房需要是一致的，所以房價漲得不多。去年一年漲的是三年累計的量，這個增長肯定是過多瞭。所以今年房地產調整的第一個因素就是對去年過度放量的一種校正；今年隻是消化去年過度放大的需求，因為我們去年增長17.3%，現在跌瞭10%，實際上還不到位。
到瞭2015年、2016年、2017年未來幾年的時間要校正整個十年的泡沫。明年、後年、大後年這三年會是房地產調整壓力最大的。因為要消化前面十多年的泡沫。
中國房地產調整因素有三個：緊、高、剩
第一，金融政策趨緊。過去是貨幣政策長期辦理信貸房貸銀行有哪些寬松，現在正常化瞭。房地產就受不瞭瞭，房地產泡沫主要是來自於過剩的流動性推動，要是趨於正常化瞭它就無法泡沫化瞭，狐貍尾巴就顯出來。第二，房價過高；第三，大量房子過剩。這裡就不展開瞭。主要講講金融的情況。
融的情況是什麼呢？現在我們要好好理解新一屆政府關於宏觀經濟政策，特別是貨幣政策的態度。很多人不適應這個。去年經濟下行，投資、出口都不穩定，房地產往上漲。許多人都認為新一屆政府會采取刺激政策，降低存款準備金率，搞四萬億2.0版本，降息等等。其實，新政府想沒想過這些舉措？根本沒想過。但是市場在想，在希望。去年四月份一季度的數據出來之後，政策沒出，快二季度數據還不太好的時候，政策也沒出。6月份錢荒也是因為政策老不出來，銀行本以為央行或者國務院會降低存款準備金0.5個點，便把這部分錢先放出去，結果六月底瞭預期的政策沒兌現，但錢已放出去瞭，要中期結賬，沒錢交，到市場拆借，把短期利率猛抬高，因此出現瞭錢荒，這實際就是對政策的誤判。期望新一屆政府和上一屆政府行為是一樣的。有的人說誰當總理誰都要這樣，結果不是這樣，大傢都傻瞭。
新一屆政府出政策時就沒想過放松貨幣這個事，或者講根本不願意這麼做，首先就把過去的老方法排除瞭。經濟學傢黃益平講克強經濟學的三個特點是：不刺激、去杠桿、結構改革。這個解讀是對的，不刺激是克強經濟學的典型特征。
沒有寬松貨幣政策的支持，房地產泡沫肯定就會破。這是從宏觀看。那從微觀的資金看呢，房地產更是不得不調整，因為錢不再快速向房地產流動，而是出現瞭轉向，房地產因沒有資金的強有力支撐，“拐點”由此引發，且是長期“拐點”，沒有回頭的可能。
去年房地產投資增長19.8%，但是流入房地產的資金增長速度是26.5%，資金增長比投資增長高出6.7個百分點，房價當然會漲，資金推動嘛！隻要是流入房地產的資金增長速度高於投資的增長速度，房價就要漲，相反就是跌，這個100%準，沒有一次會錯。我反對房地產泡沫，但是，它的實際情況我還是尊重的，房地產漲我就講漲，房價跌我就講跌，但是我一直反對漲，反對房地產泡沫。
實際上到瞭去年四季度以後就變瞭，到今年一季度的時候房地產市場明顯缺錢，玩不下去瞭。一季度，房地產投資增長16.8%，房地產資金增長隻有6.6%，肯定跌啊。現在資金更少，前幾天公佈的1-3季度流入房地產資金的增速2.4%，上個月2.7%，現在還在跌，今年流入房地產資金增長的速度不到3%，去年流入房地產的資金是12.2萬億，今年新增3%都不到，就是今年流入房地產新增資金量將不超3000億，缺錢缺得厲害。去年是相反，去年房地產增量資金就達到2.5萬億，現在今年連零頭都沒有。其他因素沒有變，資金是決定房價上漲的根本因素。
這樣的趨勢將會是一個常態，新一屆政府會讓貨幣政策保持常態，而且經濟增長的合理區間可以調整，所以不可能出臺擴張性的貨幣政策，這是肯定的。房地產進入調整期以後，地方政府也出臺政策，限購取消瞭，現在基本上隻剩下北上廣深，其他全部取消，就算北上廣深取消瞭，隻能起一個抵銷作用，緩沖一下，還會繼續往下跌，因為沒有流動性過剩這一因素支撐，而且資金流也發生瞭“逆轉”。這還不算價格高、供給過剩的因素，光貨幣的因素房地產就受不瞭。這是房地產調整的根本原因，調整趨勢形成以後絕對不可能是一年兩年結束的。房價漲瞭十多年，調整一定是五年以上，未來房地產整個“十三五”都沒戲，可能“十三五”後期能企穩，調整到位。有可能會出現日本、臺灣、香港那樣的情況，有時暴跌，但更多的時候是陰跌，像退潮的浪一樣，退二進一。
房地產調整幅度沒有辦法預測，有可能高有可能低，根據預測按照北京價格掉一半沒有問題，但有可能不到一半，理論預計降一半，降瞭30%不降瞭也可能，降瞭70%、60%也有可能。隻能說純粹泡沫來講至少跌一半。當然有辦法可以算出房子到底值多少錢，很容易算，北京的房價平均價值兩萬塊錢。但是這個最後結果是什麼不好說，這個趨勢肯定把泡沫逐步擠掉。
五大現象說明再也沒有第四次買房投資的機會瞭
為瞭加深大傢對房地產調整的印象，我想講最近兩年土信貸南投南投土信貸房地產的五個方面的表現。
第一，去年的上漲和今年的調整沒有政策的推動，也就是說跟政策調控無關。房價漲政府沒管，跌政府（我是指中央政府，沒有直接出臺刺激房地產的政策）也沒管，也就是說房地產調整是自然發生的，跟宏觀調控政策無關，這是跟過去幾次調整不同的地方，所以要區別這次調整到底是個什麼性質。2011年底2012年初步的調整跟前期2010年出臺“國十條”，2011年出限購限貸和政策有關；2008年調整也和2007年貨幣緊縮有關，但這一次調整跟政策無關。這說明瞭這次調整是內生的調整。
第二，房地產一共漲瞭十多年，這一波漲得最少，時間持續最短。北京漲瞭50%，全國大部分地區沒漲。一波一波漲，最後一波是最沒勁的。沒力瞭，因為沒有推力也沒有抑制力，一年就結束瞭。過去每次上漲都是持續很多年的，像第一輪從2002年開始一直漲到2007年，2008年開始調，遇到危機，2009年政策救市成功瞭，上漲持續到2011年，持續瞭三年，這次是一年就完瞭，動力明顯遞減。這是事實。
第三，今年的下跌和去年的上漲都集中在發達地區，北上廣深，特別是長三角地區。這就打破瞭許多人去年的分析，很多專傢說從去年開始房地產出現分化現象，就是三四線、四五線的房價不漲瞭，產能過剩；二三線城市放慢瞭，但是一線城市暴漲，形成一種分化，而且認為這種分化是長期的。我認為這樣的判斷肯定不對。這說明沒有錢，沒有錢才選擇最好的，大傢期盼最高的地方，為什麼一線城市漲其他不漲？盡管去年資金還充裕，但實際上隻能推高少數地方的泡沫。所以，這個預測肯定是錯誤的，因為以後泡沫跌得最多的就是一線的，成交量也是這樣的，今年明顯就證實瞭我這個觀點。北京現在房價成交量跌瞭近40%，二手房跌瞭成交量50%，浙江是跌20%，跌得最多的就是一線或二線的省份或城市。中西部的反而跌得最少，成交量跌的少，價格也跌得少。它是產能過剩，現在調整最大的壓力是來自於一線，來自於大傢特別看好的地方，所以它前期暴漲現在開始出現一個暴跌，北京房價到底跌多少，我調查瞭一下，今年至少跌瞭20%。有的人不承認，就說我們傢附近的新開樓盤琨禦府吧，早期去詢價的時候要賣9萬，現在開盤基本是7萬，這兩萬就跌價，怎麼說沒跌呢？二手房也一樣，過去五萬的現在四萬，過去四萬的現在變成三萬多一點，還賣不掉。現在跌的主要的壓力來自於一線的城市，所以分化長期化的觀點是完全不對的。
第四，我通過調查和交流，發現去年北京成交量最多的是1萬元的房子，這是邊際市場的最後的瘋狂。即邊際市場被啟動，就像股市上的垃圾股，整個牛市進入尾聲以後，高價股不斷推高，最後人們哄搶垃圾股，垃圾股升天。所以去年北京成交的都是五環六環邊上的房子，那些人都是邊際人，就是沒有能力的人。就是想投機，他覺得漲瞭就賣瞭。所以，邊際市場和邊際的需求者進入這個市場。當時二環的價格、三環的價格叫標價，順義、大興等六環邊上從六千漲到一萬，漲瞭50%，三環的價格是三萬，就標價五萬，二環過去四萬多就標六萬，這是標價，不是真的價格，它是參考最低的邊際價格來的。垃圾股升天就說明牛市到瞭要結束的尾聲。
第五，這一次房價上漲沒有二手房的支撐，賣的都是一手房，且是邊際市場的瘋狂，實際成交的房價並不高。二手房不活躍，漲不活躍，但跌得很快，今年成交量跌50%。漲時沒有成交量，說明市場沒有聯動效應，一二級市場脫節。上兩輪房價的上漲可以持續較長時間，它是靠一手房漲得好，二手房馬上接上，形成一種循環而形成的。
從以上五個表象來講，房地產再也回不瞭頭瞭。現在網上說還有第四次買房機會，沒有瞭，再也沒有瞭。
那大傢會想，以後這錢怎麼辦？我說問問大傢，今年利好不多，利空很多，但股市為什麼不跌？這完全可以從資金流的流向得到解釋。我曾經做過中國流動性的分析，每年都可以計算出貨幣過剩流動性。過去是個什麼情況呢？流動性的93%都去瞭房地產；去年房地產的總盤子是12.2萬億，當年的資金增長速度是26.5%，實際上增長是2.5、2.6萬億，這2.6萬億按照90%都是流入到房地產的話，當然，會推動房價不斷上漲。現在貨幣政策盡管是趨緊的、正常化的，M2增長13%左右，相對於經濟增長的需求，流動性還是偏多的，它一定會找出路。我們每年仍新加2－3萬億剩餘流動性，過去大多流入房市，現在不流瞭，今年房市新增資金不到3000億，那麼還有很多的錢要找出路。很明顯，大部分資金在觀察，其中有一部分開始流入股市，推動股市上漲。為什麼股市能夠在經濟不好的時候沒有跌破2000點，很重要的原因就是有這個錢在支撐，所以我想可能從今年開始，明年會加強這個趨勢，股市的推動力將加強。從這個角度看，房市是不能碰瞭，要減少房市的投資投機。而股市是一個新的選擇。有可能造就一個大牛市。
（作者為國傢行政學院決策咨詢部副主任）
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-21/17485941497098775347973.shtml
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